上期，我们在《信托的风控措施，你了解吗？》提到一般信托产品里会设置抵押、质押、保证担保、结构化设计这些风控措施，大大降低了信托产品的风险，尤其是实质性的抵押物，许多投资人在购买产品时更愿意挑选有抵押物的项目。

那关于抵押物你了解多少呢？跟着择优研究院，掌握八个问题，以后分析抵押物就非常容易了！

一

为什么信托产品中要设置抵押物？

设置抵押物增加了项目违约的成本。信托项目中的抵押物是抵押给管理人信托公司的，抵押物一旦办理了抵押，抵押人就不能私自变卖、处置这个资产了，如果要处置必须通知信托公司；对于融资方来说，一旦融资方到期不还款，信托公司可以与抵押人协议通过折价或者拍卖、变卖抵押物获得资金优先受偿，如果双方协议不成，信托公司可以请求人民法院去拍卖、变卖抵押物获得赔偿。

我们在看信托项目资料时会发现，有抵押物的项目一般会在还款来源里表明可以通过处置抵押物进行还本付息，这实际上就是对抵押效力的一种解释。

二

怎么判断抵押物已经抵押到信托项目中了？

《民法典》第四百零二条规定了，抵押是应当办理抵押登记的，抵押权是从登记时候设立的。只有去国土资源局或者是不动产登记中心办理了抵押登记才能证明抵押物确实已经抵押到本项目中。

只签订了抵押合同或者其他资料是不能证明抵押物已经抵押到本项目中，也没有办法保证抵押物在这之前没有被抵押给其他人。之前就有私募基金项目里的房产抵押是提供融资人对抵押物的购房合同来证明的，等项目出了问题才发现这些房产早就被融资人拿去变卖了。

三

怎么判断抵押效力？

我们可以通过抵押率这个指标来看抵押效力。抵押率越低，抵押的效力越优质。

在一个信托产品中，项目融资的规模本息是固定的，抵押率越低就意味着抵押物估值越高，抵押物对融资的本息覆盖程度越高，抗风险能力越强，不过于担心未来抵押物贬值了还不上融资的资金。

在信托项目里，我们一般认为抵押率超过70%就比较高了，常见的抵押率一般在50%左右。

四

信托项目里抵押物的估值会不会造假？

信托项目很少会出现抵押物估值造假的情况，对于信托公司来说，抵押物造假的代价太大了，会严重损害信托的信誉，对后续的展业造成严重负面影响。最近某信托公司被爆抵押物有问题，不过事实真相还需要进一步验证，投资人如果担心的话可以选择优质信托公司的项目避免这种风险。

信托项目如果有设置抵押，抵押物是需要经过专业的资产评估机构出具评估报告，评估报告中会详细载明抵押物的情况、采取的估值方法、当地的土地房地产市场等，最终给出一个估值。我们投资人可以通过评估报告的内容了解抵押物的估值是否合理。

五

信托项目里会不会出现产权不清的抵押物？

《民法典》第三百九十九条规定所有权不清的财产是禁止抵押。信托项目是不会出现这种所有权有瑕疵的抵押物，这种抵押物也是办不了抵押登记的。

六

同一财产会被抵押人多次抵押到不同项目里吗？

同一财产是可以多次抵押的。投资人在查看信托项目中的抵押物时，一定要关注这个抵押物之前有没有被抵押给其他方。信托项目中的抵押一般都是第一顺位的抵押。

如果是第一次抵押，那么信托公司就是第一顺位抵押权人，受偿顺序优于其他方；如果之前已经抵押给了其他方，那么信托公司只能是第二顺位抵押权人，一旦发生风险了，作为第二顺位的信托公司需要等第一顺位清偿完债务之后才能获得清偿，如果抵押物前序担保的债务过多或者抵押物贬值了，到后续第二顺位债权人可能没法获得足够的清偿资金。

七

同一抵押物多次抵押给不同债权人，每次抵押都可以办理抵押权证吗？

都可以办理抵押权证。

办理抵押权登记需要去国土资源局或者不动产登记中心办理，一般都是第一顺位会去办理抵押登记，其他顺位的抵押登记也有只是比较少见。

八

如果同一个抵押物被抵押给多个项目，最后发生风险需要处置抵押物的时候，清偿顺序是怎么样的？

如果都办理了抵押权证，则按抵押权证办理的时间先后确定第一、第二及其他清偿顺序。也就是说，谁先办理抵押登记，谁就是第一顺位清偿。

如果有一个债权人办理了抵押权证，其他债权人没有办理，那办理抵押权证的视为第一顺位优先清偿，其他人按债权比例清偿。这一点再才强调了办理抵押登记的重要性。

如果都没有办理抵押权证，统一视按债权比例清偿。除非有的债权人跟抵押人签订了优先受偿合同，但是这种情况不一定能得到法院支持，最保险的做法还是去办理抵押登记。